2024年的香港房地產市場：應該租樓還是買樓？

香港的房地產市場最近經歷了重大變化，房價下跌了約20%。開發商甚至虧本出售以清理庫存。這種情況讓許多投資者和房主對未來的市場趨勢以及是否應該購買或租賃房屋感到困惑。

首先，房價由供需關係決定，雙方的變化會隨時間波動。近年來，由於供需雙方的問題，香港的房價有所下降。例如，過去四年中，數十萬人從香港移民，許多人在這些年中積累了資產。移居英國等地後，他們傾向於出售香港的房產，增加了市場供應。

此外，許多退休或即將退休的人選擇搬到生活成本較低的大灣區，進一步增加了住房供應。開發商也持有大量未售出的單位，約有23,000個。為了保持現金流，他們被迫以折扣價出售這些單位，加劇了供應過剩的問題。

短期內，由於經濟不確定性增加和利率上升，對住房的需求疲軟，使得購房更加負擔。儘管房價下跌，但較高的按揭利率使得住房負擔指數仍然很高。從長期來看，尤其是年輕一代，對擁有房產的態度也發生了變化，他們對在香港購房的興趣減少。

然而，值得注意的是，政府統計數據顯示，由於新的移民計劃和高端人才簽證計劃，2023年香港人口增加了30,000人。這將在長期內創造一些房地產市場需求。但我們必須考慮這些新移民是否有財力在香港購房。

從投資角度來看，租房目前比買房更具成本效益。目前的租金收益率約為2-2.5%，而定期存款或債券收益率可達4.7-5%。按揭貸款的成本高於直接租房。因此，除非有強烈預期房價會大幅上漲，否則租房是更可取的選擇。

對於持有負資產（即房產市值低於購買價）的投資者來說，理性分析市場至關重要。初始購買價格不如當前市值和未來預期重要。如果賣掉房產並重新投資其他地方能獲得更高回報，那麼賣掉房產是明智的選擇。

總之，由於供應過剩和需求疲軟，香港的房地產市場短期內不太可能恢復到之前的高位。租房比買房更具成本效益，持有負資產的投資者應根據市場分析做出決策。長期市場變化將取決於中國內地的政策和經濟狀況，但短期風險和不確定性依然很高。